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買房的必看!央行發布存量浮動利率貸款定價基準轉換計算方法說明

 發表于:2020/3/5 10:37:25  共被閱讀過2672 次  查看評論(0)
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      存量浮動利率貸款定價基準轉換已于3月1日如期啟動。但一些人對轉換后貸款利率如何計算,還不是很清楚。為便于理解,現以商業性個人住房貸款的轉換為例,說明轉換時加減點數以及轉換后實際利率水平的計算方法。(對公貸款等其他貸款與房貸有所不同,具體可咨詢承貸銀行)

      一、加減點數怎么算?

      根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告,房貸的定價基準轉換為LPR后,加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定,那么對應不同浮動比例下的利率,轉換后的加減點分別是多少呢?

舉例來說,比如借款人小王,買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優惠,貸款日2015年8月1日,期限是20年。(張家港新房

      如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR,現在5年期貸款基準利率是4.9%,轉換前的實際執行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則,小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%,即減39個基點。


      此后,直至這筆房貸償還完畢為止,這個加減點數都保持不變,房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1。


      二、轉換后每個月按什么利率還?選擇不同的轉換時點有什么影響?

      首先,要理解三個概念:

      轉換時間:將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉換時,您和銀行需要協商確定:一是加減點數,具體計算方法見第一部分;二是重定價日和重定價周期。

      重定價日:是指重新按照最新的定價基準(轉換前為貸款基準利率,轉換后為LPR)計算貸款執行利率的時間。一般為每年1月1日,或者每年與貸款發放日對應的日期。

      重定價周期:重新確定執行利率的周期。若房貸利率一年一變,那么重定價周期就是一年。

     定價基準轉換為LPR后,利率在第一個重定價日前不會發生變化,從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價周期可執行原合同約定,也可由借貸雙方重新約定,房貸重新約定的重定價周期最短為一年。

      若重定價日為每年的1月1日,那么在2020年3月至8月的任意時點轉換,2020年的利率均與原合同利率保持一致,2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率,此后年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日,那么根據大部分銀行的轉換公告,在重定價日之前轉換的,2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率;在重定價日之后轉換的,則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。

      接續上例,假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實際情況很可能會有所變化,具體取決于當時的LPR報價):

     (1)如果小王的房貸重定價日為每年1月1日,2020年3月至8月轉換沒有任何區別,2021年1月1日之前,他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%,即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定點差(-0.39%);2021年1月1日之后,則變為4.75%-0.39%=4.36%,這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。

     (2)如果重定價日為貸款發放日(即每年8月1日),若小王在2020年7月31日前轉換,轉換后到7月31日,這筆房貸的執行利率為4.41%;2020年8月1日之后為4.75%-0.39%=4.36%,這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。

      若小王在2020年8月1日后轉換,則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變;2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率,這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此后年份以此類推。(具體見表2)








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